朗诗绿色生活（1965.HK）上市在即，深耕长三角高吸引力区域投资价值高

自2020年以来，房地产市场风云变幻，行业相关政策紧锣密鼓出台，高质量发展成为行业主基调。同时，物管企业越来越受到重视，俨然已成为资本市场的“香饽饽”。据中指院的数据，2020年，物业服务企业在资本市场乘风破浪，全年共有18家企业上市。

 

在这样背景下，深耕长三角高吸引力区域的朗诗绿色生活（1965.HK）迎来上市，该公司近几年快速发展，且具有成熟的绿色建筑管理能力，值得关注。

 

快速发展的物业管理提供商，具有管理绿色建筑的成熟能力

 

朗诗绿色生活是一家快速增长、深耕于长江三角洲的物业管理服务提供商。公司主要收入来源于三大业务：即物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。自2018年至2020年三年间，公司总收入复合年增长率达39.2%，净利润复合年增长率更是高达45.5%。目前公司在管建筑面积约1735万平方米，合约面积约2366万平方米，2018年至2020年，公司在管建筑面积复合年增长率达38.3%。公司在独立第三方物业开发方面尤其突出，2018年至2020年，公司来自独立第三方物业开发商的住宅物业项目在管建筑面积由130万平方米大幅增加至680百万平方米，复合年增长率高达约128.7%。

 

朗诗绿色生活具有管理绿色建筑的成熟能力，中国绿色建筑标识认证分为「基本」、「一星」、「二星」及「三星」等级，「三星」为最高认可级别，根据中指院的资料，按拥有两星或以上认证的绿色建筑的在管建筑面积比例计，公司在中国物业服务百强企业中排名第三位。朗诗绿色生活获得了英国建筑研究院（BRE）的认证认可，上海朗诗虹桥绿郡成为全球首个通过BREEAM In-Use V6认证的住宅项目，彰显公司强大的绿色建筑管理实力。

 

当前碳达峰、碳中和全球备受瞩目，我国更是制定了明确的双碳目标，在此背景下，绿色建筑管理重要性越发凸显。朗诗绿色生活一直秉承绿色差异化发展战略，作为长三角地区领先的物业管理提供商，具有广阔发展空间。

 

长三角地区潜力巨大，朗诗绿色生活长期增长有保障

 

长三角地区是我国产业体系最完备、城镇化基础最好、综合实力最强的区域之一。2018年11月，长江三角洲区域一体化发展正式上升为国家战略，该地区重点城市GDP均排名在中国前列，2015年至2019年的GDP复合年均增长率为10.3%，明显高于同时期全国GDP平均复合增速。同时，该地区近几年人口持续净流入，经济发展及人口流入推动长江三角洲房地产及物业管理市场持续快速发展。

 

2019年长江三角洲房地产开发投资额超过3.3万亿，占全国总额比率约25.4%，2015年至2019年复合年增长率达9.7%，远高于同期全国平均复合年增长率的6.8%。2019年该地区商品房销售面积超3.4亿平方米，占比同年全国商品房销售面积的19.8%。受经济及房地产市场快速发展的推动，2015年至2019年间，长江三角洲商品房新开工面积复合年增长率达11%，高于全国平均的10.1%。长江三角洲物业管理行业的在管建筑面积由2015年的43亿平方米增长至2020年的57亿平方米，复合年增长率5.8%，并预计以复合年增长率4.8%上升至2024年的72亿平方米。下图列示2015年至2025年（估计）长江三角洲在管建筑面积。

 

来源：聆讯后资料集

 

朗诗绿色生活自2007年开始在长三角地区提供物业管理服务，经过多年发展，目前已是长三角地区领先物管企业。根据中指院的资料，就在管项目数量及在管建筑面积增长率而言，于2019年，公司在总部位于长江三角洲的中国物业服务百强企业中分别排名第三位和第六位。公司自2018年起连续三年被中指院评为“中国物业服务区域品牌企业-华东”以及2020年被评为“华东地区市场地位领先企业”。目前公司业务覆盖21个城市，其中有15个位于长三角地区。123项在管项目中，100项位于长江三角洲，在管面积占比高达85.2%，充分体现朗诗绿色生活区域深耕优势明显。下图列示朗诗绿色生活在全国各地区项目及在管面积分布情况。

来源：聆讯后资料集

 

从具体的在管面积分布情况来看，朗诗绿色生活在江苏省占比最大，截止2020年末，公司在江苏省有约65个项目，在管面积达978.2万平方米，在上海有约12个项目，在管面积达102.2万平方米，浙江省约21个项目，在管面积达336.4万平方米。

来源：聆讯后资料集

 

长三角地区为朗诗绿色生活大本营，也是公司未来可持续发展核心战略地区。公司赴港上市后，在长三角地区品牌影响力预计得到进一步增强，未来将继续受惠于该地区的发展机会，中长期增长有保障。不仅如此，朗诗绿色生活具备强大的独立第三方拓展能力，未来有望通过内生外延等手段扩大行业市场份额和提升市场地位。据中指院数据，于2020年12月31日，中国有350家物业管理公司符合公司的潜在收购目标，其中120家位于长江三角洲，50家位于华南地区、80家位于中国西南地区。随着物管行业越来越规范，利用品牌及资本优势进行全国范围扩张，也是公司重要发展方向。

 

轻资产抗周期投资价值高，绿色差异化物管受期待

物业管理服务相当于为签约用户提供社区运营管理服务，从而换取长期稳定收租权。该经营模式属于轻资产运营，现金流稳定，周期性弱。一般来说，轻资产、弱周期、高成长行业属性容易获得较高估值水平。

 

而就成长性来说，物管行业也处于发展高峰。经过几十年城镇化发展，目前房地产存量市场规模已非常巨大。据中指院测算，从2000年至2020年底，全国商品房销售面积累计预计达到209.3亿平方米，其中住宅面积约184.4亿平方米。

来源：中指院

 

面对如此大规模存量市场，具备区位优势及品牌优势物管企业在未来扩张竞赛中具有较好的发展机会。其次，“十四五”期间预计我国商品住宅销售面积有67.8亿平方米，另有保障性住房供给，住宅供给的总量将可能超过90亿平方米。因此，物管行业高成长预期强。朗诗绿色生活凭借绿色差异化发展战略，在长三角地区享有高美誉度，相信赴港上市后将进一步提高公司品牌公信力，期待朗诗绿色生活未来上市后的表现。