中港楼市今年走势迥异，港楼价高位拒跌，内地楼价则明显走下坡。纵横楼市60多年的恒基地产（00012）主席李兆基为两地楼市把脉，他坦言，「本港地产股好稳阵，但内地房地产有些危险」。
「香港（地产发展商）有好多资产，并非单靠（卖楼）一项业务赚钱，内地好多（地产发展商）单靠买卖地产，卖不到楼的话公司便会无声气，股价就跌，香港情况则不同，就算卖不到楼都不怕。」人称四叔的李兆基一语道破中港地产股的差异。
恒地拥3大收入支柱 收租劲
他以恒地为例，指恒地有3大收入来源，分别是收租、煤气（00003）及经营地产。「我们恒地有4、5成利润来自收租，如一年赚100亿元，租务贡献已有50亿元；煤气公司年年利润约20亿元，第三项业务又赚约20亿元。就算经营地产赚不到20亿元，还有两梁可以顶住，所以港地产股好稳阵。」
李兆基自8月以来斥资13.5亿元增持恒地股权（详见表），他在北京向本港传媒表示，「香港地产股折让得好犀利」，每年的年结估价与交易所股价有3至4成折让，再加上收租及未计入发展项目的估价，部分折让幅度更达5成，「好似耕地，十几廿年前买回来是1元，现在又当1元，但实际经营后可能值10至30元」，但这些又不计入估值重估，所以「我会继续增持，抵买就买」。
谈到捐地，四叔指，屯门蓝地地皮已落实，拟建老人院舍及综合中心；元朗马田壆地皮亦只欠政府手续安排。石硖尾大坑西村地皮仍在「计划中、研究中」，另一董事李国宝已同意将之出售。
他表示，「我有很多耕地，再拎多些出来无问题，我之前拿了7幅出来，政府都只拣了两幅，因有几幅还未处理好交通等配套问题。」
内房股负债比率一向偏高，过去数年全靠货如轮转，才能解决负债问题，惟今年内地楼市急转直下，导致政府需要通过放宽限购令等行政手段来稳定楼市。四叔直言，内地发展商「全靠一条路，买地来起楼，起楼来赚钱，所以没有楼卖就死得」。
「内房10厘息借钱 长远死路一条」
为解决融资问题，碧桂园（02007）及雅居乐（03383）选择成本较低的股权融资。四叔指，「国内很多（地产发展商）都借10厘息去做生意，这是不对的，长远只有死路一条，只能顶住一阵，但他们想年年都借10厘息，所以内地房地产有些危险。」
主力负责恒地内地业务的副主席李家杰补充，「全世界做地产都是低买高卖，国内刚好相反，因为不准囤地，你一拿到地就要起屋去卖，所以国内房地产商差不多等于建筑公司，其经营模式好辛苦，而且风险非常大。如果你不把1元借贷造成3元的生意，你就拿不到高杠杆，拿不到好业绩。」
撰文:陈韵妍