首次评级覆盖给予“买入”评级，目标价 20.00 港元。时代地产深耕粤港澳大湾区，重仓广州和佛山，土地储备充足，销售保持高速增长。特别对于城市更新业务的储备，在政策支持下降加速转化，未来将为公司带来优质的土储。我们预计公司 2020-2022 年营业收入分别为 500 亿元、605 亿元和 737 亿元，分别同比增长 17.9%、20.9%和 21.8%；核心净利润为 63.5/77.2/94.5 亿元，同比增长 162.%/21.6%/22.3%。首次评级覆盖公司给予“买入”评级，目标价 20.00 港元，基于 2020/2021 年 5.5 倍和 4.5 倍PE，较公司的 NAV 折让 19%，较当前股价还有 23%的上升空间。
提前布局城市更新，变现模式成熟：时代中国控股（01233.HK）提前布局城市更新业务，截止 2019 年底已经储备 120 个项目，预计可转化土储达到 4300 万平米。在政策支持下，城市更新项目转化将加速，变现模式成熟。预计未来每年可转化货值超过 500 亿，为公司补充优质土储，控制整体成本。
深耕粤港澳大湾区，土储结构优化：公司发起于广州，深耕广州和佛山为主的粤港澳大湾区城市，土储和销售公司占比都超过 90%。公司正进入长沙、成都、武汉及杭州等重点二线城市，优化土储结构。
销售规模稳步增长，产品服务精进：公司的合约销售规模保持高速增长，2016-2019年复合增速达到 42%。2020 年销售目标 823 亿元，预计2020-2022 年将恢复 20%以上的销售增速。公司打造了丰富的产品线，并提供优质的物业管理服务，满足不同层级客户的需求。
财务风险可控，派息丰厚：公司在高速增长的同时确保财务安全，净负债率控制在 60-70%之间。境内外有多种通畅的融资渠道，融资成本逐年下降（2019 年底为 7.5%），预计 2020 年有望再降低一个百分点。公司保持30%的派息率，派息丰厚稳定，目前股息收益率超过 6%。