近日，克而瑞证券发布时代中国（01233.HK）的正面研报，研报摘要如下：
业绩稳健增长，股息率具备吸引力。2019 年公司实现营收 424.3 亿元，同比+23.4%，实现核心净利润 58.1 亿元，同比+27.4%；毛利率 29.3%，同比-1.6pct，主要源于结算项目毛利较高项目占比减少，以及旧改项目毛利率有所降低。核心净利润率13.7%，同比+0.4pct。分业务看，旧改业务营收 21.7 亿元，占比 5.1%，为公司第二大收入来源。公司拟每股派息人民币 84.45 分，派息率 31.5%，与去年基本持平，股息率为 8.7%（对应 3 月 19 日收盘价）。 l
2020 年销售目标稳中有进，旧改业务进入转化收获期。2019 年公司实现合同销售金额 783.6 亿元，同比+29.3%，其中粤港澳大湾区占比 85.8%；实现合同销售面积534.7 万方，同比+43.2%。受疫情的影响，公司 2020 年销售目标 823 亿（对应 5.0%增幅）。2020 年可售货值约 1400-1500 亿元，若整体去化率达到 60%，对应销售金额有望达到 840-900 亿元。2019 年公司拿地金额 234.0 亿元，同比+80.4%，拿地金额/销售金额为 29.9%，同比+8.5pct，拿地力度有所提升；新增建面 757.5 万方，同比+136.9%，其中粤港澳大湾区占比 76.1%。公司新进入华东地区的杭州以及华中地区的武汉，跨区域布局持续落地。目前总土储 2300 万方，可售货值充裕。
值得关注的是：2019 年公司成功转化 10 个城市更新项目，总建筑面积约 368 万方，其中有 8 个转为土储，总建筑面积约 349 万方，旧改业务进入收获期。截至2019 年 12 月 31 日，城市更新项目总数超 120 个，潜在总建筑面积约 4300 万方。 l
融资成本改善偿债压力整体可控。截至 2019 年末，公司净负债率约 67.0%，同比+4.4pct，低于行业平均水平。加权融资成本下降 20bp 至 7.5%。尽管今明两年迎来债务集中兑付期（待还金额分别 186.0、170.5 亿元），但考虑到公司货币现金充足（2019 年末在手现金 259 亿元），融资渠道丰富，且已有较为妥善再融资安排，偿债压力整体可控。 l
投资建议：公司是粤港澳大湾区核心标的，销售稳健增长，且在旧改业务领域积累多年，存量可观，未来有望持续转化并形成有效土储补充，成为稳定的业绩贡献来源。当前公司价值低估，建议投资者积极关注。