今年房地产行业格局适度偏紧，来自政策及资金面的压力一直未曾消除，不过百强房企呈现较强韧性，主要房企上半年业绩仍保持了不错增长。加强了对去化和回款的要求，最新9月销售数据也再次印证了“金九银十”的理念，就已公布的上市房企9月经营数据看，多家房企均刷新了记录。
全球经济衰退风险在加剧，不提欧美国家，中国近几月制造业数据均不及预期，本周新公布的9月宏观数据也疲弱。房地产投资对经济发展的稳定器作用明显，虽然政策面不会彻底放松调控，但对行业进一步的收紧料不会出现。而且，随着全球货币宽松预期升温，资金面料也会有所改善。年初以来，港股地产发展商板块个股仅约四成比例录得正收益，走势有所分化，但头部房企中涨幅超过50%的亦不在少数。时代中国控股（1233.HK）年初以来涨幅超过六成，板块涨幅排名位居第三。自10月以来，地产板块走势略有回暖，主要还是受到9月强劲的销售数据提振。
市场对地产板块存在犹豫，但业绩始终是很好的试金石。面对行业压力，当前诸多上市房企均加强了销售管理，降价促销的也不在少数，市场分化在所难免，具有区位优势的房企有望持续领先。就9月数据来看，如旭辉控股、中国恒大、中国金茂及中国奥园等，单月的销售金额同比涨幅均超过了30%。为了保持行业地位，房企实施降价保量策略亦积极，从部分上市房企9月数据可见一斑。如碧桂园、万科、恒大、保利等9月销售均价环比出现了下调，此外，当中如保利、金地、恒大的9月销售均价较上半年整体均价的下降幅度更是分别达到了12.3%、7.47%及6.52%。
对于时代中国来说，不提上半年优秀业绩，9月经营数据方面，单月销售金额达约75.23亿元，同比增长31.3%，增速维持一线水平，签约面积约48.4万平方米，同比增长39.1%。前9月累计销售金额约506.63亿元，同比增长19.7%，已经完成了全年销售目标的67.55%。销售均价方面，时代中国9月销售均价约15543元，环比增长7.3%，连续两个月环比回升，较上半年均价（15131元）增长2.7%。可以看出，时代9月经营继续维持高质量增长，高销量也并非是通过降价实现的。
时代中国主要立足粤港澳大湾区，土地储备主要在湾区内的如广州、佛山及珠海，省外覆盖了长沙、成都及杭州区域。截至上半年，公司在全国15个城市共拥有土储约2308万平方米，上半年新增了21幅地块。此外，时代上半年拥有85个城市更新项目，预计可转化土储面积约2801万平方米，其中有44个项目预计在2019-2021年能完成改造。时代土储资源丰富，且大部分位于高溢价的大湾区，保障了未来三至五年的高速发展，在当前行业普遍承压的背景下，公司去化、回款均理想，可以做到保价增量，维持高质量发展。
地产公司分拆旗下物业管理公司上市已不是新鲜事，港股市场目前物业管理板块共拥有18家上市公司，其中2018年上市的有5家，2019年新上市的有4家，正申请上市的有7家。包括了8月递交IPO申请表的保利物业、宝龙商业，及最新9月递交申请的时代邻里。
就已上市的物业管理标的公司来说，市值最大的要数碧桂园服务，总市值接近600亿港元。其他雅生活服务、绿城服务市值超过200亿港元，中海物业市值超过100亿港元，其余均小于百亿规模。市场上对物业股较关注，很重要一点是其股价表现活跃，就今年初以来，永升生活服务及新城悦服务涨幅均超过120%，佳兆业美好涨幅超过110%，碧桂园服务涨幅接近100%、中海物业超过了70%。不仅如此，相对于估值偏低的内房股板块，分拆上市的物业股估值普遍不俗，碧桂园服务、永升生活服务静态市盈率都在50倍以上，绿城服务、奥园健康、中海物业、浦江中国等市盈率也都在30至40倍左右。
时代中国控股是内地百强房企，旗下物业管理公司时代邻里，根据中指院的报告，时代物业位于中国百强物业的第13位，紧随佳兆业美好及新城悦服务。从已经递交的上市文件中看，2016至2018年，时代邻里实现营业收入分别约3.73亿元、5.19亿元、6.96亿元，年复合增长率约36.6%；实现的净利润分别约0.2亿元、0.34亿元、0.64亿元，年复合增幅约78.8%，增速处于同业中上游水平。单就业务体量来看，时代邻里处于目前已上市物业公司的中等偏上水平。截至2019年6月30日，时代邻里共有210个在管项目，包括位于中国15个城市的物业管理项目（包括住宅小区、工业园、商业物业及写字楼、多功能综合体、政府大楼、公共设施、机场及教育机构以及市政环卫项目等），在管物业的总建筑面积逾4270万平方米。
此次时代中国分拆时代邻里，透过分派及新股全球发售的方式上市，预计募集资金约6.24亿港元，每持有时代中国2.6股将派发1股时代邻里股份，上市后市值或有望达到30亿港元。时代邻里主要项目均位于大湾区，过去3年业绩增长迅猛，俨然成为物管业新星。考虑到当前物业股整体高估值，及上市后对时代中国的估值提升，公司股价后市表现值得期待。