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稳扎长三角放眼全国 德信中国迎接城市化2.0

作者:谢克迪来源:香港经济日报更新时间:2019/9/30 16:02:00

虽然近期半新股质素参差,但今年2月上市的德信中国(02019.HK)并没有「业绩变脸」。

作为植根浙江的综合型房地产开发商,在采取稳健策略的同时,近年更积极开拓各地土地储备,务求成为全国性房企。

谈及内房股,自然免不了考虑国家政策,中央及各地政府去年先后推出各种限购、限贷、限价、限售的措施,尽管今年部分城市有所放松,但政策仍是坚持房子用来住,不是用来炒的定位。德信中国董事长胡一平预计今年余下时间到明年,内地房地产政策仍以平稳为主,融资环境偏紧。虽然展望政策不会在短期内松绑,但胡一平仍看好内地房地产市场的发展:「中国很大,每个城市都有不同的周期与机会。因此,我们每次都会考虑当地的经济、人口、交通等,选择刚需较强、发展后劲较好的地方,例如长三角、大湾区等。」实际上,中央已改变过去房地产政策一刀切的做法,变成「一城一策」,地方政府可因应本地市场的情况调整房策。

集团以面向中高端市场为定位,秉承「杭派精工」理念,建立「你的生活知己」品牌形象。胡一平解释:「随着内地居民生活水平提高,对生活的要求自然提升,我们不单是建房,还要了解客户的生活需求,因应建设小区及服务。」

一体两翼降波动性

除了定位中高端市场外,去年公司更提出「一体两翼」的发展蓝图,「一体」是指以住宅开发业务为核心,「两翼」则是通过商业系列及产城业务带来协同效应。今年上半年,集团物业销售收入占整体收入98.7%,不过胡一平强调租金收入的重要性:「这些项目的开发为公司带来了稳定的租金收益和品牌效益。我们相信,涵盖住宅、商业系列及产城系列的互补性组合,未来会带来多元化的战略协同效益。」

尽管内地房地产政策影响及市场气氛一般的情况下,德信中国今年上半年仍然交出不俗的成绩。公司合约销售按年增10.8%至218.2亿元(人民币,下同),收入按年增42.4%、毛利升47.5%,整体毛利率亦较去年同期增加1.2个百分点至34.6%。

进军全国各城市圈

集团主要收入来自淅江,不过去年开始积极向外拓展,单在今年上半年,公司已进入上海、广州、成都、南京、无锡、昆山等城市,新增土地储备224.5万平方米至1,225.4万平方米。胡一平笑言土储实际上是考验房企管理层的难题:「土储太多有财务压力,太少又会不够建房。集团拿地策略一直都贯彻稳健的作风,我们会保持土储应付大约两年的发展需求。除了要选择合适的地区,土地成本也是重要的考虑因素。」集团执董兼总裁费忠敏补充,过去房企一度盲目抢地,不过随着楼市炒风冷却,近期地价已回归较理性的水平。「我们不拿高价地、不拿地王,敬畏市场,稳扎稳打。」他又预期,今明两年土地市场仍维持理性。

选择伙伴进新市场

胡一平介绍公司进军其他地区的方式,主要与当地优质企业合作,对方更熟悉当地市场,降低执行风险,从而加快公司发展的速度,另一方面公司融资成本相对较低,能以较低成本获取土地储备,他又透露进军新市场的进度良好。

费忠敏强调,内地城市化比率不足六成,未来5至10年仍将加速。胡一平补充指,现时内地正在城市化2.0的阶段:「由长三角、大湾区等,现时中国城市化的发展不再是单一城市,而是一个个城市圈。整个城市圈会吸引更多的人口、产业及交通配套。我们不再只着眼一、二线城市的分别,而是整个城市圈的发展。」实际上,公司土储并不强求在超一线城市等地价较贵的地区,而是分布于一二线及三线的城市

融资成本不升反跌

除了销售表现外,内房债务风险同样是衡量该股投资价值的指针。今年房企融资环境趋紧,不过德信中国的资产负债结构反有改善,今年上半年净负债比率为66.4%,较去年底下降1.2个百分点。在降低短期债务的同时,融资成本在今年上半年亦维持近下的下跌趋势,由去年全年的8.36%降至7.99%。

与此同时,不少在香港上市的房企都有发美元债,由于今年人民币贬值压力不轻,对该类企业带来压力。不过,胡一平指出公司美元债务比例有限,融资来源仍是本土银行为主。

近年不少房企分拆物业管理业务上市,费忠敏指母公司的物管业务仍在发展阶段,未来会按公司的发展需要再考虑,暂时未有任何计划。

根据中指研究院公布的《2019中国城市居民居住满意度调查报告》,德信荣获了2019居民忠诚度指数温州第1位、杭州第4位。(谢克迪CFA摄)

左为德信中国董事长胡一平,右则为集团执董兼总裁费忠敏。(谢克迪CFA摄)