销售料达标 弘阳地产估值吸引

来源：智富杂志

撰文：谢克迪CFA

本地房地产藉憧憬政局转稳而反弹，内地房地产亦藉降准，憧憬有所反弹，可以趁机物色一些潜力股博价值重估。

弘阳地产（01996）在内地开发房地产及经营商业物业与酒店等，总部位于南京，去年有83%的合约销售源及八成土储位于江苏省，长三角，其他地区包括西南、华南、华中、西北等。截至去年底，集团土地储备总建筑面积达到1,308.4万平方米，比较龙头地产商固然不够，但亦有足够储备应付发展需求。集团表示，下一步将增加长三角及大湾区的业务。

今年达标难度不大

集团去年盈利重拾增长，今年上半年收入按年增1.1%至39.1亿元（人民币，下同），纯利增幅则升14.1%至7.4亿元，期内合约销售金额按年升42.7%至302.5亿元。在去年全年合约销售达到473亿元后，管理层今年设下目标为600亿元，意即上半年大约完成50%。

与其他规模接近的地区性内房股比较，只有中骏集团（01966）的达标率53%略高于弘阳，而时代地产（01233）及禹洲地产（01628）则仅实现四成左右目标。根据信达国际的计算，集团现时有价值900亿元的项目可供销售，只要随售罄率（Sell-through Rate）达到67%即可达标，而集团历史平均水平为70%左右，实现目标并不算太难。

周转能力值得看重

集团近年积极重整企业营运，包括从旭辉（00884）、景端控股（01862）等挖来管理层，从去年开始，集团除了提及要「快速周转能力」，更推出「3671」的「大运营体系」，即3个月开工、6个月开盘销售、随售罄率不低于70%、10个月净现金流回正。在现时资金面较紧、房地产市场较淡的情况下，资金回笼的速度往往较利润率更重要。若集团「3671」策略成功，集团有望渡过行业的难关。

与此同时，集团在今年2月启用上海总部，形成上海及南京双总部的部署，反映集团有意改革的同时，把集中力放到一二线市的土储。从去年的收购可见一斑，集团收购一共31幅土地，其中44%位于江苏，其他则包括新市场包括成都、武汉、佛山、南昌等。现时集团仍有近七成土储位于一二线城市，相对刚性需求较大，有利未来销售。另外，管理层解释由于各地的地产市场周期不一，因此积极增加全国各地的土储，从而多元化土储组合。

商业带来估值提升

集团以「地产+商业」双轮驱动，意即开发地产同时，投资商场及酒店等收租，去年租金收入按年增近倍。实际上，集团管理层指出，旗下商场经营状况好转，租金水平20%的提升带来物业评估增值，令今年上半年投资性房地产公允价值收益达到近2.8亿元，占整体纯利约四成。

不过，由于管理层预期「商业」的动力持续，因此未来几年都有可能持续有该「账面利润」。值得留意，集团采用轻资产的发展模式，租用第三方物业并经营弘阳广场，并于合肥、衡阳、烟台等弘阳广场项目定立商业租赁合同。

不过，集团并非没有风险。近年集团毛利率成下降趋势，除了与快速周转的策略有关外，集团在全国布局，根据管理层的说法，是需要一定时间提升毛利率水平。因此，值得留意集团毛利率是否有改善迹象。

另外，一般来说，内房净负债率维持在六至七成的水平属健康水平，集团过去几年积极收购，去年净负债率虽然为近年低位（前页见图三），但仍超过八成以上。管理层于业绩会上透露，目标未来控制在80%左右，仍属可控水平。

集团现价对应去年市盈率约3.4倍，较中骏集团、时代地产及禹洲地产等规模接近的地产公司平均估值4.1倍并不算贵。考虑到集团项目及土储集中在一二线城市，套现能力不俗，可以看高一线，于其回至2.33港元吸纳，目标看2.9港元，对应去年市盈率4倍，跌穿2港元止蚀。