近两个月以来，房地产调控政策密集出台，房企信托和债券等融资渠道进一步收紧，年初“小阳春”带来的扩张态势急剧收缩，加之市场环境整体低迷，内房股板块的竞争正逐渐转向存量与融资能力的竞争。正值港股业绩期，市场也更倾向于从更多维度来筛选内房股优质标的。8月30日，以房产开发为主业并持续向“大资产管理”模式转型的景瑞控股（1862.HK）发布了2019年中期业绩，公司多元化业务的推进情况再一次成为市场关注的焦点。
景瑞控股是中国领先的住宅物业开发商和资产管理运营商及专业服务提供商，荣获“2019中国房地产上市公司综合实力50强”以及“2019中国房地产上市经营绩效5强”等多项荣誉。2019年上半年，公司总体平稳增长，录得合约销售额约101.36亿元（人民币，下同），同比增长约6.4%；录得收入约21.86亿元；录得毛利约5.67亿元，毛利率增至25.9%。公司录得净利润约为3.54亿元，同比增长16.4%，增长态势稳健。公司中期业绩报告显示，于2019年8月29日，土地储备超过575万平方米，权益面积逾292万平方米，较2019年6月30日分别增长了约5.35%及3.09%；新增土地储备多位于天津、武汉、苏州及南京等发展强劲的新一线城市。公司主要通过一手招拍挂、二手收并购方式拿地，一、二手项目并重的原则使公司在存量市场的竞争中富有弹性。
在业绩平稳增长的背后，公司五大平台的发展更受市场关注。区别于传统的房地产公司，景瑞的业务范围囊括了房地产基金、住宅开发、长租公寓运营管理、办公物业持有及运营以及投资五大板块，可谓贯通了地产的上下游产业链，有形成产业生态圈之势，多元化的业务布局为企业带来了广阔的增值空间。作为多元化布局的开端，房地产开发是公司收入的主要组成部分，上半年销售物业收入占到了收入总额的76.3%。景瑞深耕长三角市场，主要聚焦在一二线核心城市，在2019年上半年合约销售额中，来自浙江、江苏及直辖市区域的占比已经达到了91.1%。另外，截至2019年6月底，公司总体货值约为582亿元，其中位于一二线核心城市的货值比例高达99%。虽然下半年房产政策有继续收紧之势，但是受益于改善性需求的持续释放以及庞大的刚性需求群体，一二线核心城市房产市场仍有较大的发展空间，利于公司保持稳定增长。
公司自2016年开始多元化业务布局，旗下已设立优钺资管、景瑞地产、悦樘公寓、锴瑞办公、合福资本等五大平台。经过近几年的发展，各平台运营已初见成效。房地产基金平台优钺资管“投-募-管-退”业务链已经形成，募投联动效率提高。截至2019年6月30日，优钺资管平台累计发起设立了11只基金，累计基金规模合计约56.8亿元，其中今年上半年外部募集资金约15.1亿元，规模发展迅猛。值得一提的是，平台成功发行了首只母基金——优邦私募股权基金，且已完成三个项目投资。资金是房产开发的命脉所在，优钺资管的布局提升了公司的融资能力，使公司在激烈的行业竞争中突显优势。在房产融资收紧的大环境下，优钺资管对公司的增值作用将会与日俱增。
悦樘公寓和锴瑞办公是景瑞针对长租公寓和办公物业两个细分市场搭建的专业平台，聚焦于北上及核心二线城市，积极挖掘存量市场，公司目前持有物业货值约93亿元。尽管长租公寓经营较长的投资回收期使其收益存在诸多不确定性，但悦樘公寓基金化的业务拓展方式在一定程度上保障了业务的长期健康发展。长期来看，长租公寓的布局很好地契合了“租售并举”以及“房住不炒”的政策主基调，未来发展前景可观，越早布局越利于公司抢占市场先机。锴瑞办公专注于一线城市的城市更新，办公楼开发、持有及租赁运营管理，该平台融融入了“互联网+”和“绿色+”的概念，在上交所成功获批发行了京沪办公物业资产专项计划，具备很强的增值潜力。得益于这两个平台的蓬勃发展，公司2019年上半年租金同比大幅增长54.1%。
公司的投资平台——合福资本则聚焦教育、城市更新、房地产生态金融，运用丰富的行业经验进行投资拓展，是公司房产生态圈的有效补充。综合来看，公司的多元化业务发展布局思路清晰，各平台发展成效已开始显露，若未来五大平台能够产生良好的协同效应，将有助于实现公司价值的最大化，构筑独特的竞争优势。另一方面，为了建设新商业模式下的核心竞争力，公司于2019年上半年完成了DTV战略品牌馆的打造，并推出了定制品牌“Space me”精彩家，积极赋能房地产开发的各个环节，持续提升产品力及客户满意度，据统计，公司2018年客户满意度已经显著高于行业平均水平。
近日，越秀证券发表报告认为，在当前去杠杆及稳调控的行业周期下，景瑞凭借自身资管平台形成的「投募管退」业务链，基金化运作的轻资运营模式增添了发展及销售的弹性，过往数年致力于三四线城市去化，也令现有产品结构及城市布局显著优化。基于今年可售货值528亿，认为完成年度目标压力不大，公司业绩确定性高，因此调升至买入评级，上调目标价至3.02港元，较现价有逾18%的升幅。
股价表现方面，虽然公司走出前期的低位，但公司市盈率仍远低于行业平均水平，估值下行空间有限。公司持续布局一二线城市，土储优质，价值释放依然可期。公司近两年维持了超过33%的高派息比率，股息率高达12%。加上陆续的卖方覆盖，值得长期关注。