国内独立第三方物管公司，以独树一帜的管家服务提供高品质物管服务
中奥到家是一家国内独立物业管理公司，2014年在“中国物业服务百强企业”中排名第九，在独立物业管理 公司中排名第三。截止2014年底，公司在全国11个省的27个城市定约管理149项物业，合约管理建筑面积总计31.4 百万平方米，计算收益建筑面积总计12.6百万平方米。 2014年公司总收入为361.2百万人民币，过去三年的年均 复合增长率达35.3%；2014年公司净利润为55.9百万人民币，过去三年的年均复合增长率达109.0%。从2012年到 2014年，公司的毛利率从19.0%增长值33.4%，净利率从6.5%增长至15.5%。作为公司在众多物业管理公司中最 为独特的经营策略之一，公司有超过700名管家为旗下的绝大部分物业提供管家服务，能在通常的物业服务之外提 供180多种增值服务。管家服务不仅提升了住户满意度，同时推动了公司财务指标的改善。
物管公司经营 O2O 平台优势显著，“爱到家”与管家服务有机结合更具竞争力
2015 年 6 月公司推出第一个正式运营的 O2O 平台“爱到家”。物业管理公司经营 O2O 平台属于“以人聚商”的商业模式，能够整合其他第三方垂直细分业务的产品/服务提供商，具有成长为大平台的潜力。“爱到家”平台的经营策略是以两个“1+N”模式整合消费者和生产者，以“一带一路”式的扩张策略扩大用户规模，同时以多种激励方式增加各方参与者收益，鼓励更多的商户、住户和第三方物业入驻平台。借助独立物管公司的固有属性，中奥到家相对其他 O2O 平台更有优势；而和其他物管公司相比，管家服务与 O2O 业务的结合又要高出一截，具有很大的业务想象空间，通过主动式服务挖掘客户需求，并提供高效智能化的服务。截至 2015 年 12 月 31 日，愛到 家平台覆盖杭州的 1,111 个住宅物业，较第三季度的 99 个增长約 1,022%，其中 1,103 个是由第三方物业管理公司管理的物业。注册用户人數约为 179,500 名，较第三季度的約 36,200 名增长約 396%，其中約 64%为月活跃用戶，7%的为日活跃用戶。截至 2015 年 12 月 31 日，共有有 1,273 名合作商户，较第三季度的 715 名增長約 78%。
公司财务状况良好，盈利能力仍有提升空间
与另一家港交所上市的物管公司彩生活相比，中奥到家因主要采用包干制导致现阶段的盈利能力差于彩生活， 但考虑到公司的业务特点，可以预期公司的盈利能力仍有提升空间。公司成本控制机制合理，财务杠杆低，流动 资金充裕，资金周转效率较高。
投资建议
作为国内独立第三方物业公司中的佼佼者，中奥到家的亮点在于，一方面其物业管理的传统业务在源源不断的为公司提供稳定增长的净现金流，另一方面其管家+O2O平台业务发展存在较大的市场空间。我们预计2015-2017年EPS分别为0.10元，0.14和0.19元。参考同行业公司估值水平和DCF模型的预测股价，中奥到家合理价值为2.10港元。
风险提示
物业管理服务投诉率上升，物业管理服务费收缴率下降，社区生活服务平台进度低于预期。社区内复杂利益关系影响 O2O 平台推广，平台建设过程中出现线上线下脱节。