9月2日，停牌一年多的鑫苑服务（01895.HK）正式在港交所复牌。在过去的一年多里，鑫苑服务积极进行内部治理水平提升及收入结构调整和优化，运营能力得到增强，基本面持续获得边际性改善。鑫苑服务以一种崭新的面貌重回资本市场，此次复牌交易受到了众多投资者的关注。
收入结构优化增强经营韧性
过去一段时间以来，鑫苑服务对经营结构进行了优化，主要包含收入结构、业态结构、区域结构这三个方面。
收入结构方面，鑫苑服务从物业管理服务和增值服务入手，加大投入力度，在受到房地产产业调整的影响下， 这两方面的业务依旧实现了较为优异的增长表现。
根据鑫苑服务2022年中报，截至6月30日的半年度内，鑫苑服务实现收入约3.6亿元（人民币，下同），同比增长5.6%，其中核心业务物业管理服务和增值服务分别为2.6亿元、5336.7万元，两者合计占总营收的比例达到约87%。值得一提的是，在增值服务方面，鑫苑服务开创了房屋4S模式，打造了社区前置仓经营模式，2022年上半年业主消费收入同比提升46%。可以看出，鑫苑服务的发展驱动力已经由内生性向外生性、由资源型向能力型转变，增值服务衍生出的“第二增长曲线”形态越来越明显。
业态结构方面，2022年上半年鑫苑服务已将业态延伸至学校、银行、写字楼、产业园等非居业态，新签约面积中非居占比达到27%。非居业态的扩张丰富了鑫苑服务的业态结构，也很大程度上为鑫苑服务拓展了优质市场空间。
而在区域结构方面，目前鑫苑服务的业务已覆盖全国53座城市，在巩固华中地区市场领军地位的同时，鑫苑服务积极寻找机会持续扩展在华东、华西、华南等区域的业务。
上述三方面结构优化的顺利推进，有赖于鑫苑服务一直坚持的稳健成长策略的支持。鑫苑服务的业务拓展以全委为主，上半年全委签约项目17个，签约面积同比增加84%。同时，鑫苑服务维持对规模拓展的整合和控制能力，这与面的运营领先相呼应。
稳健增长策略支持下的经营结构调整增强了鑫苑服务应对不同市场环境的灵活性和韧性，夯实了鑫苑服务长期发展的基础，为鑫苑服务寻求行业内外的发展机会保驾护航。
科技赋能助力发展战略实施
鑫苑服务一直有着清晰的战略规划，为其长远发展指明了方向。2022年上半年，鑫苑服务围绕“能力升级年”发展定位、“战略升级、服务升级、组织升级”三大维度、“鑫物业、鑫产业、鑫科技”三大发展方向，持续优化“物业+产业+科技”的三轮驱动模型，向泛物业产业智慧运营商这一目标迈进。
在“鑫科技”的战略方向指引下，近些年，鑫苑服务充分利用信息化和数字化科技手段，推动内部服务和管理的数字化转型。当前，鑫苑服务的科技体系在赋能公司内部的同时，已经逐渐形成了对外输出能力，从而将公司的科技业务产业化，打造新的增长线条。在科技赋能的强劲支持下，鑫苑服务广泛应用智能化工具、信息化系统，持续提升单位坪效比和人效比。2022年上半年公司人均效能同比提升了10%，提质增效成果丰硕。
科技赋能的意义不仅在于把握数字化时代出现的行业机会，与时俱进，维护和巩固鑫苑服务的市场地位，也是物管行业进入高质量发展阶段鑫苑服务创造新发展驱动力的重要手段。从这一角度来说，鑫苑服务对科技赋能的重视及投入具有重大意义，有助于鑫苑服务在行业发展新阶段掌握更多竞争主动权。
运营优势夯实估值回升基础
在物业管理行业内，鑫苑服务有着显著的运营优势。根据2022年中报数据，鑫苑服务毛利率约为38.2%，远高于行业均值27.7%，在上市物业管理公司中排名第5；净利率约18.33%，也高于行业均值12.54%，排名第13；同时，鑫苑服务的管理费用率控制排名在第15位。上述优于行业的运营指标体现了鑫苑服务运营能力的优势，为业务稳健经营提供了支持，也为公司估值回归提供了强有力的支撑。
另一方面，根据富途证券，截至6月14日，在港股上市的约60家物管公司中，鑫苑服务股息率（TTM）达到约37.5%，排名第2位，远高于其他同行上市公司。然而，鑫苑服务市盈率（TTM）约为2.5倍，排在第52位，远低于其他同行，同样，在市净率方面，鑫苑服务倍数也较低，约为0.35倍，在所有上市同行中排在第55位。可以看出，鑫苑服务相对同行的估值水平处于较为低估的状态。
目前，鑫苑服务总市值约3.6亿港元，结合上述鑫苑服务优于行业的众多基本面因素，若以行业约10倍的均值PE倍数来看，鑫苑服务估值回升的空间相当大。
综合上述分析，鑫苑服务内部结构优化成果显著，运营能力优于多数同行，鑫苑服务股价在资本市场的表现得到基本面改善的有力支撑，短期市场波动不改长期价值回归趋势。若后期行业政策及资本市场进一步回暖，鑫苑服务预计将会迎来迅速且大幅度的估值提升，值得期待。