物业股近两年是资本市场的“香饽饽”，尤其今年的疫情加速了市场对物业管理价值的“再发现”进程，这使得物业板块在今年跌宕市况中不退反进，屡创新高。据统计，上半年物业管理板收入同比增长约34.7%，归母利润同比约增长45%；整体来看，物业股业绩高增长的确定性还是很高的。
但在疫情影响下，物业板块内的竞争更为激烈，分化态势也更加明显，行业再现并购整合潮，集中度不断上升，而物管公司并购动作也成为市场关注的焦点。日前，鑫苑服务（01895.HK）发布公告，公司的间接全资附属鑫苑科技，以不低于1,348.17万元人民币的价格，夺得重庆重型汽车集团鸿企物业100%股权。
据悉，鑫苑科技在今年12月份与重庆通用机械工业有限公司正式签订相关转让合同；而此次竞拍的物业公司，服务业态主要以工业厂房为主，管理面积约1100万平方米；另外，该公司还拥有餐饮服务、劳务外包、城市垃圾清运等工业业态全资质，未来将有助于鑫苑服务拓展其他此类工业业态项目；2019年其净利润为正数，且在经营效率上有着较大提升空间。如此来看，若顺利完成这一收购，鑫苑服务不仅在管面积将得以显著增加，而且通过提升鸿企物业的经营效率，亦有望打开业绩新增量，持续增厚利润。
作为中国快速成长的综合物业管理服务商和领先的泛物业产业运营商，鑫苑服务以华中、环渤海、长三角、珠三角、西南区域为核心，经营物业管理服务、增值服务及交付前及咨询服务三大业务板块，业务涵盖居住社区服务、城市公共服务、政府公共服务、产业园区商办服务等多种形态。经此次并购，鑫苑服务进一步丰富了服务业态，将物管业务拓展至工业业态服务领域做强工业业态领域物业服务，并通过并购公司可进一步参与工业物业项目的招投标，持续扩大市场空间，夯实于泛物业产业运营领域的领先地位。
据鑫苑服务中期业绩报告显示，于2020年6月30日，公司合约建筑面积约4,015万平方米，同比增长24.8%；在管建筑面积同比增长34.7%至约2,206万平方米，其中住宅综合体的在管建筑面积约1,386万平方米，占总在管建筑面积约62.9%。可以预见，并购将帮助鑫苑快速扩大管理规模、提升综合竞争力；且公司在招股书中亦提到，将用60%的募集资金做收并购，料于公司亦将紧抓当前并购整合窗口期，把握有利的投资机会。
在并购方式以外，规模拓展方面，公司采用全委+合作经营+小股操盘等多元化合作模式，主要发力于城市改造、国企改制、三供一业改革及城市公共服务领域，充分激发内生动力。于2020年6月30日，公司管理由第三方物业开发商开发的物业在管建筑面积约为920万平方米，同比大增约114.6%，占总在管面积比例约41.8%；另外，第三方项目数目亦大增约68.29%至69个，甚至超过了来自母公司鑫苑地产的项目个数（66个），其市场拓展能力可见一斑。基于鑫苑服务强劲的对外拓展能力，公司的品牌影响力有望加速扩大，形成业务扩张上的良性循环。
盈利方面，2020年上半年，公司实现收益同比增长10.5%至约2.61亿元人民币，其中物业管理服务、增值服务、交付前及咨询服务三大业务收入占比分别为64.8%、19.1%、16.1%；整体毛利率为39.7%，三大业务分部的毛利率均有所增长，疫情下经营效率得以进一步提升，尤其是增值服务的毛利率高达65.9%，较去年同期提升了近7个百分点，居于行业前列，极富发展潜力。公司的在线平台慷宝云管家上半年注册用户突破150万，收入同比提升67%，正逐渐成为业绩的重要增长点。
二级市场方面，物管板块近期步入回调整理阶段，该股亦在8月初创下历史高点4.86港元后震荡下行，或正现布局时机。基本面上，并购为公司全年业绩增长确定性增添保障，且公司在业务对外拓展上更具活力与弹性，投资者可关注长期布局机会，择机逢低介入。