来源：智信云路演
摘要：6月22日（周一），由安信国际与智信财经联合举办的“安信国际2020年夏季海外投资系列交流会之地产沙龙”在智信云路演线上直播，安信国际与三家港股上市公司——鑫苑服务（1895.HK）、朗诗地产（0106.HK）及方圆房服集团（9978.HK），向广大投资者们分享了最新的海外投资策略与行业资讯。该系列交流会持续至6月24日，涵盖环保、医药、大周期、消费、地产、非银金融、教育、TMT等行业逾40家海外上市公司，欢迎进入智信财经官网-智信云路演栏目报名参会、回看会议、或了解更多会议详情。
6月22日（周一）上午，安信国际与智信财经通过智信云路演平台联合举办的安信国际2020年夏季海外投资系列交流会进入第七场会议。本场会议为地产沙龙活动，由安信国际地产行业首席分析师黄焯伟先生，以及三家优秀的港股上市公司——鑫苑服务（1895.HK）、朗诗地产（0106.HK）及方圆房服集团（9978.HK），与参会投资者分享专业的行业资讯与投资建议。
会议伊始，安信国际地产行业首席分析师黄焯伟先生进行主题演讲。他表示，“房住不炒”定位下，各地因城施政，分化愈趋严重，除了部分经济下行压力大的城市外，其他城市调控将延续更长的时间周期；信贷方面，尽管信贷政策整体中性偏积极，但国家严防信贷资金过度流向房地产市场，居民仍需稳杠杆，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。疫情下，房企开启重构库存过程，去化周期同步拉长；整体来看，商品房销售额环比情况将持续改善，房价方面稳中有升，高线城市均价上升幅度较大。盈利方面，地产头部企业毛利率及核心净利率开始下降，未来房企利润能力受压；在港上市的头部房企净杠杆比率下降，投资步伐放慢。2020年，房企整体、尤其是大型房企的销售增长放缓，中型房企则续继采取较进取的增长策略，行业估值回归合理水平。
他认为，地产行业进入下半场，可重点关注物业板块。疫情下，物业成为最受惠的板块之一，物业管理行业正在重复地产行业的发展过程，集中度不断提升，行业整合将会加速。同时，随着在管规模的上升，物业板块的分化会愈趋严重，增值服务或成出路。增值服务盈利能力较好，能够有效支撑公司利润增长；物业服务百强企业收入均值中，增值服务在2019年平均占总收入的21.4%；预计2025年，增值服务比率在百强企业中将占26%。估值方面，物业行业估值的差异化比率高，主要体现在母公司规模和品牌、物业公司营运素质和并购能力、物业公司规模三个方面。
接下来，鑫苑服务（1895.HK）董事会秘书许倚滨先生进入会议进行分享。鑫苑服务背靠母公司鑫苑置业，是国内发展迅速的物业管理公司之一。公司持续深耕华中、环渤海、长三角、珠三角、西南五大核心区域，现在已覆盖了16个省/直辖市共44座城市。公司主拓第三方项目，截至2019年底，公司管理服务的合约建筑面积达3,703万平方米，项目数量175个；在管建筑面积2,006万平方米，项目数量为120个。公司近年来业绩高速增长，2019年营收同比增长35.8%至人民币5.34亿元，经调整净利润同比增长56.5%至人民币1.19亿元。此外，公司也持续推进数字化转型，以“鑫一家APP”为基础，通过“慷宝云”构建起了一站式智慧社区运营平台，目前注册终端用户已逾140万，有望在疫情后持续提升业务的消费粘性并增强公司的盈利能力。未来公司将围绕业主社区生活需求，深度布局上下游及周边服务产业链，并将继续以全委托为基础，股权合作和收并购为核心，同时关注城市改造、国企改制、三供一业改革、城市公共服务等机会，继续实现经营规模的快速提升。
随后，朗诗地产（0106.HK）董事会秘书刘超先生向参会投资者分享公司资讯。朗诗地产是国内领先的绿色地产开发服务商，凭借纯熟绿色技术的应用和数百项专利，树立差异化绿色健康产品核心竞争力。公司现已成功完成中国主要经济区域全国性布局，去年更是首入大湾区及中原地区。截至2019年底，公司拥有项目储备可售面积为685.96万平方米及预计可售货值约为人民币1,314.3亿元，取得权益项目总建筑面积为1103.14万平方米、可售面积为320.1万平方米及预计可售货值约为人民币625亿元。本集团应占权益部分可售面积为147.83万平方米及预计可售货值约为人民币316.4亿元。公司同时实现地产业务国际化布局，2019年于美国实现物业及土地销售收入约人民币43.5亿元，近三年朗诗美国业务收入的年复合增长率高达85%。此外，公司凭借小股开发管理为主的资产轻型化模式，在快速扩张的同时保持稳健的财务状况，2019年末公司经调整后的净负债率为40.2%，可最大限度抵御疫情所带来的负面影响。借助疫情后大众对健康生活的需求提升，公司的绿色地产项目有望迎来增长机会，同时未来公司将持续深耕已进入城市，并加大对粤港澳大湾区的投资拓展力度，继续把握扩张发展的行业机会。
然后，方圆房服集团（9978.HK）执行董事兼行政总裁容海明女士进行分享。方圆房服集团集团是全国百强房企方圆地产旗下的房地产综合服务商，于2017年11月15日成功登陆香港联交所，2020年05月28日成功转主板上市。公司深耕粤港澳大湾区多年，业务覆盖粤港澳大湾区多数城市，并延伸至东盟经济区的广西省重点城市，提供涵盖从房地产项目发展规划阶段到项目推广销售及售后服务等整个周期的不同阶段，包括物业研究及咨询服务、房地产代理服务，及一站式综合业务服务，荣膺2020年“中国房地产策划代理百强企业9强”。2019年，公司实现总收入同比增长约12%至约人民币2.56亿元，其中房地产代理服务收入同比增长约12.6%至约人民币2.53亿元，占公司总收入的98.7%。2019全年，公司为229个项目提供一手房地产代理服务，一手房地产市场的代理服务业务已扩展至涵盖粤港澳大湾区9个城市中的7个城市，并进入广西桂林市场，服务版图不断扩大。未来，公司将持续把握大湾区的发展机遇，继续深耕粤港澳大湾区房地产代理业务与综合业务分部，不断提升本集团的品牌综合知名度及影响力。
接下来，在主持人黄焯伟先生的主持下，围绕“精品公司如何在逆境下创造机会”这一主题，参会企业管理层展开了热烈的沙龙讨论与交流。
朗诗刘总认为，目前地产行业正在复苏，但行业下半年的发展很大程度上取决于疫情的走势，需考虑下半年可能出现的疫情反复情况。因此，房企在现金流、投资策略以及销售策略上都需要做好充足的准备。对朗诗而言，公司产品具差异化，同时销售策略、价格定价与投资策略都偏保守，现金流较为充裕，目前面临的压力较小；未来亦将更为重视投资策略，将在之前的基础上更趋谨慎。此外，物业板块方面，行业洗牌加剧，马太效应表现得更为明显。未来物业企业的发展突围更多取决于公司的规模以及盈利能力，而这对于寻求被收购机会的小企业而言，也不失为一个机会。
鑫苑服务许总认为，作为中部企业，要想从头部企业竞争中突围，关键取决于明确公司的定位。对于鑫苑服务而言，母公司自2007年于美国上市后便开始进行全国化布局；而鑫苑服务作为物业公司，于1998年成立至今总部一直位于郑州，是河南市场的老牌物业公司。基于行业特点，老旧小区的物业收费提价相对是比较困难的，而鑫苑服务依然能够实现盈利，这也体现出公司的管理水平与成本控制能力方面具备一定的优势。而疫情后，老旧小区的改造成为热点话题，市场潜力较大，公司有望凭借的优质服务与口碑优势，与头部企业展开差异化竞争，寻求突围。
方圆房服集团容总认为，过去几年地产开发企业和物业服务公司集中度确实有一定的提升，但是提升到一定程度后，行业集中度在增长比例上没有再急剧扩大。在经历过一波大浪淘沙之后，于收并购机会方面，企业在选择收并购标的或寻求被收购合作中，会希望保留更多话语权以及获得必要的尊重。在此背景下，超大型头部企业可能不会成为中小企业寻求收并购合作的优先选择对象；对于颈部企业来说，凭借专业化和特色、以及灵活多样化的合作方式，往往会获得不同的发展的机会。此外，地产是线上线下协同发展的行业，疫情后行业线上销售渠道会不断发展起来，但能够打动客户、获得价格溢价的最终还是来自产品以及线下体验服务的细节。
至此，本场安信国际2020年夏季海外投资系列交流会之地产沙龙圆满落幕。在随后的系列会议中，安信国际将携多家热门海外上市公司继续与广大投资者分享后疫情时期的投资机会。智信云路演作为智信财经旗下的国际化线上会议平台，未来也将持续把握时下热门的投资主题，为全球投资者提供海内外资本市场多媒体内容盛宴，搭建畅通无阻的全球资本市场沟通桥梁。