今年是物管公司的上市大年，除了兴业物联、烨星集团在3月份成功上市，亦有多家房企拟分拆物业上市。而本周五物业管理板块又将迎来新股建业新生活（9983.HK），据港交所披露，建业新生活此番赴港IPO计划集资约3亿美元，合计约23.3亿港元。也将市场的关注焦点集中到华中地区的物业管理公司，借助新股上市的热度，相关个股如鑫苑服务（1895.HK）及兴业物联（9916.HK）等区域性龙头或许也将迎来热炒机会。
华中地区物业管理市场增长前景佳
根据中指研究院的资料，河南省2018年在管建筑面积达16亿平方米，占中国物业管理面积的7.6%，在中部地区位列第一，在中国位列第五。河南省共有7,000多家物业管理公司，其中建业新生活、鑫苑服务均有千万级在管规模。根据中国物业管理行业百强企业所占市场份额由2014年的19.5%增至2018年的38.85%，随着市场集中度提高，龙头企业的也更易获得资金青睐。
此外，物业管理行业的潜力随中国房地产市场快递发展而增长。河南省房地产总投资从2014年的4376亿增至2019年的7465亿，年复合增长率为11.3%，高于同期中国6.8%的整体年复合增长率。河南省商品房销售额从2014年的3441亿以年复合增长率21.2%的速度增至2019年的9010亿，高于同期中国15.9%的整体年复合增长率。区域优势显显著，亦给予了物业管理行业充裕的发展空间。
明星物业股的投资逻辑何在？
建业新生活背靠建业集团（即建业地产（0832.HK）母公司），目前在全国百强物业中排名 13 位。虽然建业新生活的业绩增速较快，但与目前已上市的物业管理公司相比，尤其是同处华中地区的公司鑫苑服务来看（兴业物联为中高端非住宅物业，可比性不强），各股表现仍可圈可点。
①物业管理主业占比鑫苑服务更具优势
公司的业务结构仍较为复杂，根据公司的招股说明书资料显示，除物业管理及增值业务外，公司经营还包括生活服务、商业资产管理及咨询服务，其中存在酒店管理、建业足球俱乐部等非物业业务。这些业务未来成长性及可复制性差，未来公司增长点依然依赖管理面积的提升。受此影响，公司物业管理及增值服务的总收入占比也呈现逐年下降趋势，从2016年的99.4%下降到2019年的76.4%。而与之相比，目前港股同业的主营业务更加集中，从公开数据来看，截至2019年底，鑫苑服务主业占比为约83%，碧桂园服务则达到85.3%。
②鑫苑服务资本债务结构更健康
建业的资本结构仍显不足，从其资料上来看，建业新生活近三年的资本负债率分别为784.4%、612.5%和448.5%。于此同时，建业的流动比率近几年都在2以下，短期偿债能力不足。而相对来看，板块内的其他上市公司负债结构均保持健康水平，如鑫苑服务截至2019年底并无任何计息借款，具备较为充裕的扩张空间，对于物业管理这样以外延式并购为主要扩张模式的行业来说，或稍显后劲不足。
③第三方市场拓展布局成趋势
依赖母公司转移项目，是物业公司高增长的主要来源。在这些物业股中，在管面积、合约/在管是两个最核心的选股指标。现有的规模往往反映了母公司集团过去的实力，也是物业公司如今的业务基本盘。而合约、在管及第三方市场则是高增长的开发公司为物业公司提前锁定的业绩增长。
截至2019年末，建业新生活的在管面积为57.0百万平方米、合约面积为114.7百万平方米，为华中地区最大的物业管理服务公司。在管面积中由建业集团及其联营、合资企业提供的建筑面积比重从2017年的90.9%降至2019年的68.9%。
同处河南的鑫苑物业近年亦积极向独立第三方市场拓展布局。其围绕华中、环渤海、长三角、珠三角、 西南五大核心区域进行业务深耕拓展。截至2019年底，鑫苑物业的第三方物业开发商开发的物业签约面积约为60%，可以看出，提升第三方项目占比也是众多物业公司发展的趋势之一。
物业板块热度持续，关注近期强势个股
虽然五一假期后恒指走势波动起伏，但物业管理板块仍旧不改上升劲头，成为上半年最为强势的板块之一，其中鑫苑物业股价今年以来涨幅翻近一倍。5月13日，MSCI发布的5月份半年度指数评估结果显示，保利物业、佳兆业美好等物业股开始纳入MSCI中国指数名单，也体现出市场对该板块的关注热度未减。
而在估值方面，参考规模与深耕区域相似的鑫苑服务目前的估值仅为14倍左右，且与行业内头部公司的50倍市盈率相比仍有较大的提升空间。鉴于当前市场更倾向于炒股不炒市，且物业管理行业的增长空间较大，头部公司的估值溢价有望在板块内部传导，建业新生活、鑫苑服务等中小型物业公司也有望直接获益，可期待后续的估值突破机会。