长和系在地产方面的拿地、开工一直缓慢，在香港地区的储备以住宅用地为主，而在内地的储备，则以商住两用地为主。
理财周报记者 骆轶琪/广州报道
资本市场是一个永不落幕的舞台。
内房股绿城中国刚刚选定合作伙伴，搭建起新的合营公司；港资地产公司却掀起了更大的波澜。
这次站出来的是首富李嘉诚。
长和系的动作一直被外界视为投资风向标，超人此番重组旗下资产亦瞬时引来各方论战。
被热议的核心——重组后的长地，是李嘉诚多年以来在房地产行业的投资和布局，管窥其中，得见长和系在地产方面的拿地、开工一直缓慢；如今，其在香港地区的储备以住宅用地为主，而在内地的储备，则以商住两用地为主。
长实市值23%折让，差870亿港元
虽为香港地产股中股价长期居于前三位的蓝筹，长和集团依旧认为，长江实业目前持股和记黄埔49.97%股权的现状，部分助推了长江实业市值较其账面股东权益存在23%的折让，而这其中或约有870亿港元的差异。
李嘉诚当然不能允许有这样大的差异存在。
综合考虑了包括消除分层控股架构等在内的多项原因之后，在1月9日，长和集团旗下两大港股上市公司长江实业与和记黄埔（下分别称“长实”、“和黄”）同时发布公告，宣布重大资产重组事由。
这一次，李超人要把旗下地产业务与其他业务彻底划分。若重组进展顺利，这两家公司将变成在开曼群岛注册的公司——长和、长地。顾名思义，后者将收编原长实与和黄旗下的所有房地产业务；长和则将整合前两家公司的，包括基建在内的所有非地产业务。
长实将在交易案中先行重组，待其完成后，0001.HK的代码将交给长和。
在公布重组交易案时，新公司长地已经获得银行承诺提供550亿港元的新债务融资，这部分资金将作为转让分拆房地产业务的代价交予长和。
当晚投资界一片沸腾，关于房地产、货币贬值等各类猜测不绝于耳。但市场对此的态度终究是热烈的。
Wind统计显示，从并购方案公布后的第一个交易日1月12日开始至1月15日，港股地产行业区间涨跌幅第二位即为长江实业，涨幅14.26%；属于综合类公司的和记黄埔涨幅12.47%。
多位分析人士认为，此次重组，最为重大的便是对两家公司估值带来的利好。
“目前他们是垂直控股的方式，还有一些共同完成的项目。这样会令外界看不太清楚在比如美国加息时，会对两家公司内部产生怎样的影响。”香港地区一位长期跟踪和记黄埔的分析师表示。
“我们认为这两家公司的估值可以从中得到释放。”香港群益证券一名分析师表示，此前长实控股和黄，在计算长实权益时，会将估值一折再折。
1.7亿平方尺储备，开发拿地缓慢
2014年12月，长江实业在香港拿下海坛街/桂林街及北河街项目。其前一次在香港地区拿地，已经是2012年11月，长实以逾29亿港元的价格买入马鞍山白石地，每尺楼面地价逾5000元。在内地，也是多见长和系抛售资产，难见其再购置储备。如2014年以72亿港元出售北京盈科中心；39亿抛售重庆大都会项目等。
而就在几天前的发布会上，长和集团公开披露截至2014年11月30日，将转予长地集团的房地产业务包括应占面积约1700万平方尺的出租物业、面积约1.7亿平方尺可供发展的土地储备以及超过14600间酒店房间。
相比与长江实业总市值（约2600亿人民币）接近的港资地产公司，当数新鸿基地产（约2720亿人民币）。根据新鸿基2014年中报的数据，其在内地土地储备面积共8430万平方尺，在香港楼面面积就合计4690万平方尺。
虽总体而言两家公司土地储备相差不甚多，但新鸿基地产在2014年分别在香港增添八块地皮，在内地新增上海徐家汇中心项目。差异可见。应该说，作为深入内地发展的港资地产公司，长和集团在内地的物业发展速度相对缓慢。
根据亿翰智库此前发布的研究报告显示，该研究中心对于和记黄埔的商业物业估值560亿，在上市房企中排名第七；新鸿基商业物业价值497亿，排名紧随其后。但据其分析和黄在商业地产的开发周期达到7.5年，而新鸿基周期为3.5年。
“其实可以看到，长实在内地发展的房地产项目，因为一二线城市的地价已经不便宜，现在处于‘吃老本’阶段。他把更多的工作重心反而是放到了回报率更高的地方，比如说他现在投入和发展重点是在欧洲市场。”香港华富嘉洛研究部主管林子俊总结道。
理财周报记者翻看和记黄埔在2013年年报中公布的土地储备明细，选取其在重庆地区占48%权益的杨家山商业及住宅发展项目，地盘面积约1121万平方尺。此前媒体报道，和记黄埔在2007年拿下此土地。2013年年报显示，该土地中8A号地块为商业用途，预计2015年完成进度为1%；而2-7号及9-18号地块为商住用途，部分地块最晚到2021年完工1%进度。
年报中，和黄目前的土地储备，已经有部分会在2017、2018年完成1%进度，甚至部分如前述类似重庆地区开发进度的项目，还有武汉蔡甸区等地。
“其实本地房产开发公司优势更大一些，也是其中一个原因。”前述长期跟踪和黄的分析师表示，包括九龙仓、恒盛地产在内的港资公司，在内地的开工速度同样缓于内地开发商。
内地土储多商住，香港多住宅
无论开发缓急，按照目前长和系公布的土地储备可以看到，布局在一二线城市的资源居多。
据前述分析师林子俊统计，长江实业2013年年报中公布的780万平方米物业储备中，位于北上广深四地储备占内地楼面面积比约20%，位于各省省会城市如南京、成都、武汉等的楼面面积占比达到45%。和记黄埔2013年在内地的储备占到其全部储备的97%，约854万平方米。
但无论是查阅长江实业还是和记黄埔的2013年年报，两家公司旗下的土地储备多为权益低于50%的项目。
“主要是一些财务上的考虑，比如说不想并表之类的，所以把他拆开来做。”前述香港地区分析师如是认为。
另一方面是港资房企的内生因素，由于进入内地发展有难度，则转而作为财务投资，“他的权益普遍不大，但是对于李嘉诚来说没有任何问题，投资就是为了赚钱。”林子俊表示。
即使是作为投资，超人对于内地与香港的房产开发思路也有所差异。
“可以看到，从土地储备和正在发展的项目来看，大概是香港以发展住宅为主，内地主要是偏向于商住两用，或者说偏商业性。”华富嘉洛林子俊总结道。据其统计分析，长江实业2013年的年报中公布的储备数据，香港住宅项目大概是66%，住宅和酒店式公寓等商住房大概14.1%，纯商业业务大概5.9%。
就内地储备来看，大概住宅占比26.56%，商住房反而是57.64%，纯商业约5.1%。当然从销售数据而言，截至2014年前六个月报告，长江实业来自住宅销售的收益较多，在内地销售利润约46.73亿港币（37.4亿人民币），租务收益约8.61亿港币（6.88亿人民币）。